Zweckentfremdungsverordnung für Wohnraum

Der Wohnungsmarkt in Erlagen ist angespannt, es besteht großer Bedarf an bezahlbaren Mietwohnungen. In den letz­ten Jahren sind die Mieten in Erlangen teilweise über 30 % gestiegen. Dieser Entwicklung muss mit einem umfassenden Maßnahmenpaket entgegengewirkt werden, eine Maßnahme ist der Erlass einer Satzung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum. Die Satzung trägt dazu bei, die Anzahl an leerstehenden Wohnungen zu reduzieren und somit diese dem Wohnungsmarkt wieder zur Verfügung zu stellen.

Stadtratsantrag

Der Wohnungsmarkt in Erlagen ist angespannt, es besteht großer Bedarf an bezahlbaren Mietwohnungen. In den letz­ten Jahren sind die Mieten in Erlangen teilweise über 30 % gestiegen. Dieser Entwicklung muss mit einem umfassenden Maßnahmenpaket entgegengewirkt werden, eine Maßnahme ist der Erlass einer Satzung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZwEWS). Die Satzung trägt dazu bei, die Anzahl an leerstehenden Wohnungen bzw. deren widerrechtliche anderweitige Nutzung zu reduzieren und somit diese dem Wohnungsmarkt wieder zur Verfügung zu stellen.

Wir beantragen:

Die Stadt Erlangen erlässt eine Satzung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZwEWS). Als Grundlage dient der beiliegende Satzungsentwurf.

Wolfgang Winkler

Satzungsentwurf
Satzung der Stadt Erlangen über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZwEWS)

Die Stadt Erlangen erlässt aufgrund von Art. 1 und 2 des Gesetzes über das Verbot der
Zweckentfremdung von Wohnraum (ZwEWG) vom 10.12.2007 (GVBl. S. 864, BayRS 2330-
11-I), geändert durch Gesetz zur Änderung des Gesetzes über das Verbot der
Zweckentfremdung von Wohnraum vom 22.03.2013 (GVBl. S. 77, BayRS 2330-11-I),
folgende Satzung:

§ 1 Gegenstand der Satzung
(1) In der Stadt Erlangen ist die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu
angemessenen Bedingungen besonders gefährdet (Wohnraummangel).
(2) Die Satzung gilt für die Zweckentfremdung von frei finanziertem Wohnraum im
Gemeindegebiet der Stadt Erlangen.
Nicht betroffen ist Wohnraum, so lange für den Verfügungsberechtigten eine
Genehmigungspflicht nach Art. 16 Abs. 1 Satz 1 Nrn. 2 und 3 Bayerisches
Wohnraumförderungsgesetz (BayWoFG) besteht.

§ 2 Zuständigkeit
(1) Vollzugsbehörde ist das Amt für …
(2) Zum Vollzug gehören die Überwachung des Verbots einschließlich notwendiger
Ermittlungen, der Erlass von Anordnungen zur Wiederherstellung eines rechtmäßigen
Zustands, die Erteilung einer Genehmigung oder eines Negativattests sowie die Verfolgung
von Ordnungswidrigkeiten (Art. 1, 2, 3, 4 und 5 ZwEWG; § 1 der Verordnung über die
Zuständigkeiten im Ordnungswidrigkeitenrecht).

§ 3 Wohnraum
(1) Wohnraum im Sinne der Satzung sind sämtliche Räume, die zu Wohnzwecken objektiv
geeignet und subjektiv bestimmt sind. Dazu zählen auch Werk- und Dienstwohnungen sowie
Wohnheime.
(2) Objektiv geeignet sind Räume, wenn sie (alleine oder zusammen mit anderen Räumen)
die Führung eines selbständigen Haushalts ermöglichen.
Die subjektive Bestimmung (erstmalige Widmung oder spätere Umwidmung) trifft die/der
Verfügungsberechtigte ausdrücklich oder durch nach außen erkennbares schlüssiges
Verhalten.
(3) Wohnraum liegt nicht vor, wenn
1. der Raum dem Wohnungsmarkt nicht generell zur Verfügung steht, weil das Wohnen in
einem engen räumlichen Zusammenhang an eine bestimmte Tätigkeit geknüpft ist (z. B.
Wohnraum für Aufsichtspersonen auf einem Betriebsgelände, Hausmeisterwohnung im
Schulgebäude),
2. der Raum bereits vor dem Inkrafttreten dieser Satzung und seitdem ohne Unterbrechung
anderen als Wohnzwecken diente,
3. der Raum (noch) nicht bezugsfertig ist,
4. baurechtlich eine Wohnnutzung nicht zulässig und auch nicht genehmigungsfähig ist,
5. ein dauerndes Bewohnen unzulässig oder unzumutbar ist, weil der Raum einen
schweren Mangel bzw. Missstand aufweist oder unerträglichen Umwelteinflüssen
ausgesetzt ist und die Wiederbewohnbarkeit nicht mit einem objektiv wirtschaftlichen und
zumutbaren Aufwand hergestellt werden kann. Dies ist stets der Fall, wenn die
aufzuwendenden finanziellen Mittel
– nicht innerhalb eines Zeitraumes von 15 Jahren durch entsprechende Erträge
ausgeglichen werden können oder
– die Abbruchkosten zuzüglich der Neuerrichtungskosten für ein vergleichbares
Gebäude erreichen;
6. der Raum aufgrund der Umstände des Einzelfalls nachweislich nicht mehr vom Markt
angenommen wird, z. B. wegen seiner Größe oder seines Grundrisses.

§ 4 Zweckentfremdung
(1) Wohnraum wird zweckentfremdet, wenn er durch die Verfügungsberechtigte / den
Verfügungsberechtigten und die Mieterin / den Mieter anderen als Wohnzwecken zugeführt
wird.
Eine Zweckentfremdung liegt insbesondere vor, wenn der Wohnraum
1. überwiegend für gewerbliche oder berufliche Zwecke verwendet oder überlassen wird,
2. baulich derart verändert oder in einer Weise genutzt wird, dass er für Wohnzwecke nicht
mehr geeignet ist,
3. länger als drei Monate leer steht,
4. beseitigt wird (Abbruch).

(2) Eine Zweckentfremdung liegt nicht vor, wenn
1. Wohnraum nachweislich zügig umgebaut, instand gesetzt oder modernisiert wird oder
alsbald veräußert werden soll und deshalb vorübergehend unbewohnbar ist oder leer
steht,
2. eine Wohnung durch die Verfügungsberechtigte / den Verfügungsberechtigten oder die
Mieterin / den Mieter zu gewerblichen oder beruflichen Zwecken mitbenutzt wird,
insgesamt jedoch die Wohnnutzung überwiegt (über 50 v. H. der Fläche) und Räume
nicht im Sinne von Abs. 1 Nr. 2 baulich verändert wurden,
3. Wohnraum nicht ununterbrochen genutzt wird, weil er bestimmungsgemäß der/dem
Verfügungsberechtigten als Zweit- oder Ferienwohnung dient,
4. der Wohnraum mit anderem Wohnraum zur weiteren Wohnnutzung zusammengelegt
oder geteilt wird.

§ 5 Genehmigung
(1) Wohnraum darf nur mit der Genehmigung der Vollzugsbehörde anderen als
Wohnzwecken zugeführt werden.
(2) Eine Genehmigung ist zu erteilen, wenn vorrangige öffentliche Interessen oder
schutzwürdige private Interessen das Interesse an der Erhaltung des betroffenen
Wohnraums überwiegen. Eine Genehmigung kann erteilt werden, wenn dem Interesse an
der Erhaltung des Wohnraums durch Ausgleichsmaßnahmen, insbesondere durch
Bereitstellung von Ersatzwohnraum oder durch Entrichtung einer Ausgleichszahlung,
Rechnung getragen wird.
(3) Einer Genehmigung bedarf es nicht für die anderweitige Verwendung von Wohnraum, der
nach dem 31.05.1990 unter wesentlichem Bauaufwand aus Räumen geschaffen wurde, die
anderen als Wohnzwecken dienten.
(4) Die Genehmigung wirkt für und gegen die Rechtsnachfolgerin / den Rechtsnachfolger;
das Gleiche gilt auch für Personen, die den Besitz nach Erteilung der Genehmigung erlangt
haben.
(5) Über den Antrag auf Erteilung einer Zweckentfremdung nach Abs. 1 bis 4 entscheidet die
Gemeinde nach Vorliegen aller Unterlagen innerhalb einer Frist von zwölf Monaten. Nach
Ablauf der Frist gilt die Genehmigung als erteilt.
§ 6 Genehmigung aufgrund vorrangiger öffentlicher Belange und überwiegender privater
Interessen
(1) Vorrangige öffentliche Belange für eine Zweckentfremdung sind in der Regel gegeben,
wenn Wohnraum zur Versorgung der Bevölkerung mit sozialen Einrichtungen (z. B. für

Erziehungs-, Ausbildungs-, Betreuungs- oder gesundheitliche Zwecke) oder lebenswichtigen
Diensten (z. B. ärztliche Betreuung) verwendet werden soll, die gerade an dieser Stelle der
Gemeinde dringend benötigt werden und für die andere Räume nicht zur Verfügung stehen
oder nicht zeitgerecht geschaffen werden können.
(2) Überwiegende schutzwürdige private Interessen sind insbesondere
– bei einer Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz und
– bei nicht mehr erhaltungswürdigem Wohnraum
gegeben.

§ 7 Genehmigung gegen Bereitstellung von Ersatzwohnraum
(1) Ein beachtliches und verlässliches Angebot zur Bereitstellung von Ersatzwohnraum lässt
das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Wohnraums in der Regel entfallen, wenn die
Wohnraumbilanz insgesamt wieder ausgeglichen wird.
Etwas anderes gilt, wenn es aus besonderen Gründen im öffentlichen Interesse geboten ist,
dass ganz bestimmter Wohnraum nicht zweckentfremdet wird. Das ist z. B. bei einer
besonderen Lage (Altstadt) oder kultureller oder historischer Bedeutung des Wohnraums der
Fall.
(2) Ein beachtliches Angebot zur Errichtung von Ersatzwohnraum liegt vor, wenn die
folgenden Voraussetzungen erfüllt sind:
1. Der Ersatzwohnraum wird im Gemeindegebiet der Stadt Erlangen geschaffen.
2. Der Ersatzwohnraum wird vom Inhaber / von der Inhaberin der
Zweckentfremdungsgenehmigung geschaffen.
3. Der Ersatzwohnraum wird in zeitlichem Zusammenhang mit der Zweckentfremdung
geschaffen (kein Ersatzwohnraum „aus dem Bestand“ oder „auf Vorrat“).
4. Der neu zu schaffende Wohnraum darf nicht kleiner als der zweckzuentfremdende
Wohnraum sein und diesen im Standard nicht in einer für den allgemeinen
Wohnungsmarkt nachteiligen Weise unterschreiten. Umgekehrt darf der Standard des
Ersatzwohnraums auch nicht zu aufwändig sein (nicht ausgesprochen luxuriöser
Wohnraum).
5. Der Ersatzwohnraum steht dem allgemeinen Wohnungsmarkt so zur Verfügung wie
vorher der zweckzuentfremdende Wohnraum. Familiengerechter Wohnraum darf nur
durch ebensolchen Wohnraum ersetzt werden.
(3) Ein verlässliches Angebot zur Errichtung von Ersatzwohnraum liegt vor, wenn sich seine
öffentlich-rechtliche Zulässigkeit aus prüfbaren Unterlagen ergibt und die Antragstellerin / der
Antragsteller glaubhaft macht, dass sie bzw. er das Vorhaben finanzieren kann.

§ 8 Genehmigung gegen Entrichtung von Ausgleichsbeträgen
(1) Im Einzelfall kann auch durch eine einmalige oder laufende Ausgleichszahlung erreicht
werden, dass das öffentliche Interesse an der Erhaltung eines bestimmten Wohnraums
hinter das Interesse an einer Zweckentfremdung zurücktritt. Mit der Ausgleichszahlung sollen
die durch die Zweckentfremdung bedingten Mehraufwendungen der Allgemeinheit für die
Schaffung neuen Wohnraums teilweise kompensiert und so ein Ausgleich für den Verlust an
Wohnraum geschaffen werden. Die Ausgleichsbeträge sind zweckgebunden für die
Schaffung neuen Wohnraums zu verwenden.
(2) Die Berechnung der einmaligen Ausgleichszahlung orientiert sich an den
Durchschnittskosten für die Erstellung von öffentlich gefördertem Wohnraum. Näheres wird
in einer Verwaltungsrichtlinie geregelt.
(3) Bei nur vorübergehendem Verlust des Wohnraums kommt eine laufende, monatlich zu
entrichtende Ausgleichszahlung in Höhe der durchschnittlichen monatlichen Kaltmiete für
Wohnraum im Gemeindegebiet der Stadt Erlangen in Betracht. Den Maßstab bildet der jeweils
gültige Mietenspiegel.
(4) Die Ausgleichszahlung kommt als alleinige Ausgleichsmaßnahme oder als ergänzende
Maßnahme (bei noch nicht ausreichender anderweitiger Kompensation, insbesondere zu
geringem Ersatzwohnraum) in Betracht.
(5) Die Antragsteller müssen glaubhaft machen, dass sie zur Leistung der Ausgleichszahlung
bereit und im Stande sind.
§ 9 Nebenbestimmungen
(1) Die Genehmigung zur Zweckentfremdung von Wohnraum kann befristet, bedingt oder
unter Auflagen erteilt werden.
Die Nebenbestimmungen sind in den Bescheid aufzunehmen, um
Genehmigungshindernisse auszuräumen, die Zweckentfremdung so gering wie möglich zu
halten oder den im Einzelfall vorliegenden Interessenausgleich rechtlich zu sichern.
(2) Ist aufgrund einer Nebenbestimmung die Wirksamkeit einer Genehmigung erloschen, so
ist der Raum wieder als Wohnraum zu behandeln und Wohnzwecken zuzuführen.

§ 10 Negativattest
Bei Maßnahmen, für die eine Genehmigung nicht erforderlich ist, weil Wohnraum nicht
vorhanden ist (§ 3 Abs. 3) oder eine Zweckentfremdung nicht vorliegt (§ 4 Abs. 2) oder
Genehmigungsfreiheit besteht (§ 5 Abs. 3), ist auf Antrag ein Negativattest auszustellen.

§ 11 Anhörung der Mieterinnen und Mieter
Die Genehmigungsbehörde hat vor der Genehmigung der Zweckentfremdung von
Wohnraum die Mieterinnen und Mieter anzuhören. Über eine erteilte Genehmigung sind sie
zu unterrichten.

§ 12 Auskunfts- und Betretungsrecht
(1) Die dinglich Verfügungsberechtigten und die Besitzerinnen und Besitzer haben der
Behörde die Auskünfte zu geben und die Unterlagen vorzulegen, die erforderlich sind, um
die Einhaltung der Vorschriften des Gesetzes und dieser Satzung zu überwachen; sie haben
dazu auch den von der Stadt beauftragten Personen zu ermöglichen, zu angemessener
Tageszeit Grundstücke, Gebäude, Wohnungen und Wohnräume zu betreten (Art. 4 Satz 1
ZwEWG).
(2) Auf der Grundlage des Art. 4 Satz 2 ZwEWG und dieser Satzung wird das Grundrecht
der Unverletzlichkeit der Wohnung eingeschränkt (Art. 13 GG, Art. 106 Abs. 3 BV).

§ 13 Anordnungen
(1) Ist eine Zweckentfremdung auch nachträglich nicht genehmigungsfähig, ist der/dem
Verfügungsberechtigten und der Nutzerin bzw. dem Nutzer aufzugeben, die
Zweckentfremdung in angemessener Frist zu beenden und den Wohnraum wieder
Wohnzwecken zuzuführen.
(2) Ist Wohnraum unbewohnbar geworden, kann eine Instandsetzung angeordnet werden,
wenn sie mit einem vertretbaren Aufwand möglich ist. Dies ist nicht der Fall, wenn die
Instandsetzung und/oder Instandhaltung innerhalb der nächsten zehn Jahre einen Aufwand
erfordern würde, der nur unerheblich hinter den Kosten eines vergleichbar großen Neubaus
zurückbleibt.

§ 14 Ordnungswidrigkeiten
(1) Mit einer Geldbuße bis zu 50.000,– Euro kann nach Art. 5 ZwEWG belegt werden, wer
ohne die erforderliche Genehmigung Wohnraum für andere als Wohnzwecke verwendet oder
überlässt.
(2) Eine nach Art. 5 ZwEWG begangene Ordnungswidrigkeit wird durch eine nachträgliche
Genehmigung nicht geheilt.

§ 15 Inkrafttreten, Außerkrafttreten
Die §§ 1 bis 13 dieser Satzung treten zum … rückwirkend in Kraft, im Übrigen tritt diese
Satzung am Tag nach ihrer Bekanntmachung im Amtsblatt der Stadt Erlangen in Kraft.
Sie tritt mit Ablauf des …. außer Kraft.

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