GEWOBAU Portfolio-Strategie

Zwischenzeitlich hat die GeWoBau GmbH eine Strategie zur Entwicklung ihres Gebäudebe-standes erstellt. Diese liegt dem Umwelt-, Verkehrs- und Planungsausschuss des Erlanger Stadtrates vor. Hierzu stellen wir folgende Anträge:

Dringlichkeitsantrag zum UVPA am 21.9.04

Zwischenzeitlich hat die GeWoBau GmbH eine Strategie zur Entwicklung ihres Gebäudebe-standes erstellt. Diese liegt dem Umwelt-, Verkehrs- und Planungsausschuss des Erlanger Stadtrates vor. Hierzu stellen wir folgende Anträge:

1.
Nach den Planungen der GeWoBau GmbH sollen von den insgesamt 7782 Wohneinheiten der GeWoBau GmbH in der nächsten Zeit 898 Wohneinheiten grundlegend saniert, 66 Wohneinhei-ten verkauft und 145 Wohneinheiten umgenutzt werden. Bei 473 Wohneinheiten soll keine Sanierung vorgenommen werden, obwohl dies an für sich dringend erforderlich wäre. Aus den vorliegenden Unterlagen ergibt sich aber nicht, um welche Wohneinheiten es sich hierbei im Einzelnen handelt.

Hier beantragen wir, die GeWoBau GmbH anzuweisen, die betroffenen Mieterinnen und Mie-ter, den Stadtrat und die Öffentlichkeit umgehend darüber zu informieren, welche Wohnun-gen im Einzelnen von den bevorstehend geplanten Maßnahmen betroffen sind.

2.
Bei den 898 Wohneinheiten, die in der nächsten Zeit saniert werden sollen, beantragen wir, die GeWoBau GmbH anzuweisen, bereits jetzt die betroffenen Mieterinnen und Mieter nach Ihren eigenen Wünschen im Rahmen der Sanierung zu befragen. Gefragt werden muss dabei vor allem danach, ob überhaupt eine Sanierung erwünscht wird, wenn ja, nach welchem Standard die Sanierung erfolgen soll, und welche Sanierungsmaßnahmen im Einzelnen ge-wünscht bzw. nicht gewünscht werden. Dabei muss den Mieterinnen und Mietern auch mitge-teilt werden, welche Auswirkungen die jeweiligen Sanierungsmaßnahmen auf die künftige Miete haben würden.

3.
Weiterhin beantragen wir, dass hinsichtlich der Wohnung, bei denen ein Verkauf bzw. eine Umnutzung geplant ist, der Stadtrat bzw. das zuständige Stadtratsgremium nach Information über die hier konkret betroffenen Wohneinheiten nochmals darüber entscheiden muss, ob die betroffenen Wohneinheiten tatsächlich verkauft bzw. umgenutzt werden sollen.

4.
Hinsichtlich der Wohnungen, die saniert, verkauft oder umgenutzt werden sollen beantragen wir, die GeWoBau GmbH anzuweisen, mit dem Beginn der Umsetzung der Maßnahmen abzu-warten, bis absehbar ist, welche Auswirkungen die am 01.01.2005 in Kraft tretenden Bestim-mungen von Hartz IV auf den Erlanger Wohnungsmarkt haben.

5.
Weiterhin beantragen wir, auf Seite 4 des vorliegenden Berichtes beim zweiten Absatz die dort enthaltene Behauptung zu streichen, dass der Sozialwohnungsmarkt in Erlangen als aus-geglichen betrachtet werden kann.

Die vorliegenden Anträge begründen wir vorläufig wie folgt:

Die grundlegende Sanierung, die Nichtsanierung trotz Erforderlichkeit, der Verkauf oder die Umnutzung von Wohnungen stellen für die betroffenen Mieterinnen und Mieter einen erhebli-chen Eingriff dar. Das Wohnen gehört zu einem der wichtigsten Grundbedürfnisse der Men-schen. Soweit man seine Mieterinnen und Mieter nicht als Bittsteller sondern als Kunden be-trachtet, müßte es an für sich selbstverständlich sein, diese sobald und so früh wie möglich über vorgesehene Änderungen betreffend ihre Wohnungen zu informieren. Hierauf haben die Betroffenen einen Anspruch. Nur so können sie sich rechtzeitig auf die Planungen der GeWo-Bau GmbH einstellen und gegebenenfalls entsprechende Konsequenzen wie z.B. einen Umzug planen und umsetzen. Auch der Stadtrat und die Öffentlichkeit haben einen Anspruch darauf, über die vorgesehenen Maßnahmen so früh wie möglich informiert zu werden. Bei der GeWo-Bau GmbH handelt es sich um ein städtisches Unternehmen mit einem sozialen Auftrag. Die GeWoBau GmbH ist die größte Vermieterin der Stadt Erlangen. Die vorgesehenen Maßnahmen werden erhebliche Auswirkungen auf den Erlanger Wohnungsmarkt haben. Anmerken möchten wir, dass nur derjenige gegen eine frühzeitige konkrete Information der Betroffenen, des Stadtrates und der Öffentlichkeit sein kann, der von der Richtigkeit der geplanten Maßnah-men selber nicht überzeugt ist. Nur dann kann es nämlich einen Sinn machen, die Betroffe-nen, den Stadtrat und die Öffentlichkeit erst so spät wie möglich darüber zu informieren, welche Wohnungen im Einzelnen von den vorgesehenen Maßnahmen betroffen sind.

Soweit von Seiten der GeWoBau GmbH vorgesehen ist, insgesamt 898 Wohneinheiten in der nächsten Zeit grundlegend zu sanieren, sind hier von der GeWoBau GmbH drei verschiedene Sanierungsstandards vorgesehen. Nach dem vorliegenden Bericht soll die Entscheidung, wel-che Wohnung welchen Sanierungsstandard erhält, ohne Beteiligung der Betroffenen erfolgen. Dies halten wir für nicht sinnvoll. Die bisherigen Erfahrungen zeigen, dass die meisten Miete-rinnen und Mieter der GeWoBau GmbH dort langfristig wohnen. Bei den zu sanierenden Woh-nungen ist daher davon auszugehen, dass ein großer Teil der Betroffenen auch nach der Sa-nierung noch für lange Zeit in der Wohnung wohnen wird. Insoweit ist es sinnvoll, die betrof-fenen Mieterinnen und Mieter zu fragen, welche Sanierung sie selber wünschen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass es bei den drei vorgesehenen Sanierungsstandards technisch und prak-tisch ohne Probleme möglich wäre, sogar in einem Anwesen verschiedene Sanierungsstandards durchzuführen, da die Sanierungsstandards ausschließlich die technische Ausstattung der Wohnungen betreffen.

Soweit von Seiten der GeWoBau GmbH hierzu immer wieder vorgetragen wurde, dass nicht der Wille der derzeit in den Wohnungen wohnenden Mieterinnen und Mieter wichtig sei, son-dern die Ansprüche, die auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt gestellt werden, da nur dann die Wohnungen künftig problemlos vermietet werden können, ist dieses Argument nicht nach-vollziehbar. Da die meisten Betroffenen längerfristig in den Wohnungen wohnen, würde eine Neuvermietung erst nach etlichen Jahren in Frage kommen. Die Anforderungen an Mietwoh-nungen unterliegen aber einem ständigen Wandel. Keiner ist in der Lage vorherzusehen, wie die Anforderungen an die Wohnungsausstattung in zehn Jahren oder gar später sein werden.

Sinnvoll ist es aus unserer Sicht auch, die betroffenen Mieterinnen und Mieter danach zu be-fragen, welche Einze4lmaßnahmen bei den drei vorgesehenen Standards sie nicht wünschen. So ist es aus unserer Sicht auch bei einem gehobenen Sanierungsstandard nicht notwendig, in die Wohnungen Dekortüren einzubauen. Auch sollte man die Mieterinnen und Mieter befra-gen, ob sie eventuell zusätzliche Verbesserungen wünschen, die bisher von der GeWoBau GmbH bei allen drei Sanierungsstandards nicht vorgesehen sind.

Dabei muss den Betroffenen auch mitgeteilt werden, zu welchen Mieterhöhungen in etwa die jeweils vorgesehenen Modernisierungsmaßnahmen führen werden. Die Miethöhe ist nämlich ein entscheidendes Kriterium für die Mieterinnen und Mieter.

Bei der GeWoBau GmbH handelt es sich um ein städtisches Unternehmen mit einem sozialen Auftrag. Der vorgesehene Verkauf und die vorgesehene Umnutzung von insgesamt 331 Wohn-einheiten würde zu einer Verringerung des Bestandes von preiswerten Wohnungen in Erlangen führen. Da auf der anderen Seite seit mehreren Jahren fast keine Sozialwohnungen mehr in Erlangen gebaut wurden, und da mit in Kraft treten von Hartz IV davon auszugehen ist, dass der Bedarf an preiswerten Wohnungen in Erlangen steigen wird, halten wir den Verkauf oder die Umnutzung von Wohnungen der GeWoBau GmbH grundsätzlich für nicht sinnvoll. Nur im konkreten Einzelfall kann dies einmal Sinn machen. Dies kann aber nur entschieden werden, wenn genau bekannt ist, welche Wohnungen im Einzelnen verkauft oder umgenutzt werden sollen. Da es sich hierbei um eine für Erlangen entscheidende Frage handelt, hat hierüber der Stadtrat bzw. das zuständige Stadtratsgremium zu entscheiden.

Ab 01.01.2005 tritt Hartz IV in Kraft. Dies wird zu einer erheblichen Steigerung der Nachfrage nach preiswerten Wohnungen in Erlangen führen. Aus diesem Grund sind wir der Meinung, dass mit der Sanierung, dem Verkauf und der Umnutzung von Wohnungen der GeWoBau GmbH abgewartet werden sollte, bis absehbar ist, welche konkreten Auswirkungen Hartz IV auf den Erlanger Wohnungsmarkt haben wird. Als Beispiel möchten wir hier auf die kommunale Leip-ziger Wohnungsbau-Gesellschaft hinweisen, die wegen Hartz IV sich kurzfristig entschlossen hat, zwölftausend zum Abriss vorgesehene Wohneinheiten nun doch nicht abzureißen, sondern für eine sehr geringe Miete zu vermieten. Ähnliches, wenn auch nicht in diesem Ausmaß, könnte auch in Erlangen erforderlich werden.

Soweit in dem vorliegenden Bericht behauptet wird, dass der Sozialwohnungsmarkt in Erlan-gen als ausgeglichen betrachtet werden kann, widerspricht dies diametral den Feststellungen im Wohnungsbericht 2003 der Stadt Erlangen. Der Vergleich der Anträge auf Vermittlung einer Sozialwohnung mit den tatsächlich vermittelten Sozialwohnungen in den letzten Jahren be-weist das Gegenteil. Zumindest bei den preiswerten Wohnungen gibt es in Erlangen nach wie vor einen erheblichen Mangel.

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